ケーススタディ

8.相続時精算課税制度を利用してアパート建物を贈与

アパートなどの収益物件を子供に贈与する際には、相続時精算課税制度を利用すれば、そのアパートの固定資産税評価額に基づく評価額で贈与することができ、贈与額が2,500万円以下であれば贈与税がかからずに贈与することができます。
また、贈与後は賃貸収入を受贈者である子供に帰属させることができ、また贈与者である親の所得増加を抑制させる効果もあるので、将来的な相続対策としては有効な方法であるといえます。
（「4.相続時精算課税制度（相続税・贈与税の一体化措置）」もあわせてご参照ください。）

（1）アパートの建物の贈与

■アパートの贈与

時価（建物） 3,000万円

固定資産税評価額 2,000万円

借家権割合 30%

敷金 100万円

■贈与税額の計算

◇アパートの建物購入資金の現金3,000万円を贈与した場合

建物時価	非課税枠	税率
（3,000万円－	2,500万円）×	20% ＝ 100万円

◇アパートの建物を贈与した場合

建物固定資産税評価額	借家権割合	非課税枠
2,000万円 ×（ 1 －	0.3 ）－	2,500万円＜ 0

※通常固定資産税評価額は、建築価格の70%〜60%ぐらいである（3,000万円×0.7〜0.6として2,000万円）。

（2）アパートに係る敷金の取り扱い

アパート賃貸の際に賃借人から受け入れる敷金は、賃貸借契約終了後に賃借人に返済する債務です。アパートを贈与することは、所有権だけでなく敷金の将来の返還義務も贈与者から受贈者に移転することになるので、この場合の贈与は「負担付贈与」に該当することになります。負担付贈与に該当すると財産を時価で贈与したものとみなされてしまいます。

建物時価	敷金債務	非課税枠	税率
（3,000万円－	100万円－	2,500万円）×	20% ＝ 80万円

税務上は、アパート贈与時に、返還すべき敷金相当額を現金で同時に贈与すれば負担付贈与にはあたりません。

建物固定資産税評価額	借家権割合	現金	敷金	非課税枠
2,000万円 ×（ 1	－ 0.3 ）＋	（100万円－	100万円）－	2,500万円＜ 0

この場合、建物と現金100万円は贈与として、敷金100万円は債務として子供に引き継がれます。

（3）アパートの敷地の相続税評価額

■ アパートの敷地の相続税評価額

自用地価額 1億円

借地権割合 70%

借家権割合 30%

■ 相続税評価額

◇相続開始前に賃借人付アパート建物贈与、その後賃借人に変更があった場合

1億円（自用地価額）

◇相続開始前の賃借人付アパート建物贈与、その後賃借人に変更がなかった場合

自用地価額	借地権割合	借家権割合
1億円 ×	（ 1 － 0.7 ×	0.3 ）＝ 7,900万円（貸家建付地の評価減後）

解説

相続開始前にアパートの贈与があり、かつ、そのアパートの賃借人が贈与する前と変動がない場合に限り、相続税額の計算上、そのアパートの敷地については貸家建付地として低い価額で評価することができます。賃借人が贈与時と相続時で変動している場合には、そのアパートの敷地については自用地価額で評価することになります。
以上の点を踏まえると、アパートの贈与は、管理会社等にサブリースした後に贈与する方法が合理的であるといえるでしょう。