相続税・贈与税について
（事業用不動産の相続税・贈与税）

贈与税と相続税を一体化させた課税方式（贈与の際に納めた贈与税は、相続の際に納める相続税額から差し引くことができる課税方式）で、不動産取得に限らず親から複数年で贈与された財産が2,500万円までは課税されず、2,500万円を超えた場合は一律20%の税率で課税されるというものです。この場合110万円の基礎控除はありません。但し、2023年(令和5年) 度改正により、2024年(令和6年)1月1日以後の贈与については、別枠で年間110万円を控除できることとなりました。また、本制度の贈与者（父母・祖父母）以外からの贈与財産には110万円の基礎控除を控除し、通常の贈与税率を乗じて計算することになります。
本制度を選択した受贈者（子・孫）は贈与者（父母・祖父母）の相続時に、贈与財産を相続財産に加算して現行の相続税の課税方式で相続税を計算し、本制度で既に支払った贈与税があればそれを差し引き、控除しきれない贈与税は還付されます。なお、相続税の課税価格に加算する贈与財産の価格は、贈与時の時価とします。
本制度は、2,500万円の非課税枠の利用でまとまった財産を早期に生前贈与できる点がメリットです。

■アパートの建物のみの贈与

親から子へアパートの建物の贈与が行われた場合には、賃貸収入が子に帰属することになるので、親の相続財産の増加を防ぎ相続税対策になると同時に、親に集中している収入が分散されることから所得税の節税効果もあります。また子がその収入を貯めることで相続税の納税資金対策になります。建物のみの贈与としているのは、「建物の相続税評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 ×（1 － 0.3）」であり、贈与税額を考慮に入れると土地がない方が容易に収益物件の贈与が可能になるからです。

■値上がりしそうな不動産の贈与

相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産は、相続税を計算するとき贈与時の時価で計算されます。従って、贈与時点よりも将来値上がりが見込まれる不動産の贈与は相続税の節税に繋がります。

■負担付贈与に注意

アパートの建物を相続時精算課税制度を利用して贈与する場合の注意です。アパートの敷金を預かっている状態で、その敷金の返還義務を継承してアパートの建物の贈与を受けると、敷金の返還義務という債務負担付での贈与となります。この場合、贈与の額は時価とされると共に贈与者にも譲渡所得税の課税問題が生ずることもあります。敷金は現金で贈与しておく必要があります。

■小規模宅地の特例は適用できない

相続時精算課税制度を利用して、アパートの建物とその敷地を贈与する場合、敷地については小規模宅地の特例は適用できません。ただし、貸家建付地の評価減は適用することができます。

■物納財産とすることはできない

相続時精算課税制度を利用して贈与された不動産は、その後贈与者に相続が生じた場合、その不動産は物納財産とすることはできません。