ケーススタディ

下記のＡ土地とＢ土地建物の交換

• Ａ個人は単純に売却を希望しています。
• Ｂ社はＢ社社宅の簿価が少額なため法人税の課税を避けたいと考えています。
• Ｂ社社宅を売却してＡ土地を購入すると、売却に伴う法人税を負担した残額で購入することになるため税負担が重くなります。
• Ｂ社はＡ個人の土地がＢ社の本社所在地の隣接地であるため是非とも欲しい土地です。
• Ａ個人はＢ社の強い希望があるためなるべく高く売りたいと考えています。
• 両者とも所有期間は長期に及んでいます（Ａ個人30年、Ｂ社46年）。
• Ｂ社はＢ社社宅の土地建物とＡ土地の交換を申し出ました。
• Ｂ社社宅にはＣ氏という買い手が25,000万円で既に購入の申し出があります。

• そこでＡ氏は、Ａ土地とＢ社社宅との交換後Ｂ社社宅用地をＣ氏に売却することにしました。
• そのため両者は次の価格で合意しました。

■時価の判断は？

Ａ土地は鑑定士の評価額が18,000万円、Ｂ社の希望価格が25,000万円である。この場合、Ｂ社土地の鑑定額は20,000万円、建物5,000万円であるため、客観的時価の差額は7,000万円である。いずれか大きい方（25,000万円）の20%を超えるが？

すなわち両者の合意が時価であるということになります。

■ 建物付き土地と土地の交換は可能か？

建物部分は交換差金となります。従ってこの交換は

Ａ土地	Ｂ社社宅
土地	土地	交換差金
25,000万円	20,000万円	5,000万円

と同様です。
5,000万円 ≦ 25,000万円 × 20% で要件は満たすことになります。
Ａ氏は交換の特例をとる場合には交換差金として受け取る5,000万円に譲渡所得税が生じます。

■Ａ氏はＢ社社宅を交換後すぐ売却するが、同一用途に供するという要件に反するのでは？

交換の特例では「交換取得資産は、交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供すること。」との要件があります。しかし、Ａ氏はＢ社社宅を交換後すぐＣ氏に売却します。Ｂ社は交換後同一用途に供します。すなわちＡ氏は交換の特例をとる意思はありません。Ｂ社は、同一用途に供する要件は満たしています。交換の当事者のいずれかが同一用途に供して、もう一方の当事者が交換の特例をとらなくても、この特例はその者ごとに判定することになります。

■法人と個人の交換は可能か？

所得税法58条では「居住者が各年において、1年以上有していた固定資産を他の者が1年以上有していた固定資産と交換し…」とあります。相手を個人と限定してはいません。
一方法人税法50条でも「内国法人が、各事業年度において、…それぞれ他の者が1年以上有していた固定資産で…」とあります。これも同様です。