相続税・贈与税について
（事業用不動産の相続税・贈与税）

土地の評価は、通常、路線価額により計算します。路線価額の定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。建物の評価は固定資産税評価額を基に算出されます。一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築価格の6～7割前後となっているようです。

更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。この賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、以下の算式で計算されます。

貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70%の地域が多くなっています。借家権割合は30%となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ約 18%（借地権割合60%の地域）又は、21%（借地権割合70%の地域）の評価減になります。また、家屋も貸家については、以下の算式で計算されます。

貸家（建物）＝ 建物の固定資産税評価額 ×（1－借家権割合（30%）× 賃貸割合）

貸家については、30%の評価減が設けられています。元々、建物の相続税評価額は上記のとおり建築代金の6～7割で評価され、更に貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50%になるといわれています。

被相続人の賃貸用敷地については、200㎡までの部分について評価額の50%を減額することができます。また、被相続人の事業用（賃貸用を除く）の敷地のうち、「被相続人の親族が取得し、その事業を相続税の申告期限までに承継・継続しており、かつ、申告期限までその宅地を保有している」ものなどについては、その敷地のうち400㎡までの部分については、評価額の80%を減額できることとなっています。被相続人の居住の用に供されている宅地についても同様の評価減があります。これらを「小規模宅地の特例」といいます。

（注）上記の宅地が複数ある場合には、限度面積について一定の調整計算が必要になります。詳しくは税理士又は税務署におたずねください。

土地の所有者が自らその土地を青空駐車場のような貸駐車場として利用している場合には、その土地は自用地としての価額により評価します。ただしコインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合には、土地を賃貸していると考えられますので、その土地の自用地評価額から賃借権の価額を控除した金額によって評価します。
具体的な算式は下記の通りです。

■評価額計算式

自用地評価額 ×（1－2.5%）

※賃貸期間が5年以下の場合

■小規模宅地の特例の適用

貸付事業用宅地として相続税の小規模宅地の特例を受けるためには、下記の要件が必要です。

①相当の対価を得て継続的に行う事業であること

②一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものであること

コインパーキングのように土地の所有者がアスファルトの舗装までを行い、その土地をコインパーキング事業者が借り受け、事業者が駐車場施設を設置した場合、事業用（貸付事業）の小規模宅地の特例として50%の減額を受けることができます。

2024年（令和6年）1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額は、新たに定められた個別通達により評価します。旧通達が時価と著しい乖離があったことから、新通達では理論上の時価を推定するところから始まり、「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度」の4要素を計算に盛り込んで評価することになります。具体的には下記の通りです。

改正前の相続税評価額×評価乖離率（※）× 0.6