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ケーススタディ

10.定期借地権（保証金方式・権利金方式・前払賃料方式）の課税関係

借地権は土地の利用権として、その利用者が利用を望む限り永久にその権利が利用者に帰属します。そのため土地の所有者は土地を第三者に賃貸することに慎重になり、土地の有効活用が停滞します。この欠陥を補完するためにできた制度が定期借地権の制度です。自分の土地を手放さずに、事前に決められた期間中第三者に土地を賃貸することにより有効な活用を促進します。

（1）保証金方式

■保証金

期間満了時に返還しなければならない金銭。土地所有者にとっては、長期に渡る債務となります。

■貸主の処理（個人）

取得した保証金を運用した場合の経済的利益の取り扱い

〈ケース1〉

賃貸マンションの所有の目的のために、定期借地権の設定をし、1億円の保証金を受け取りました。
（契約期間は、2024年［令和6年］1月〜2073年［令和55年］12月の50年間）

保証金の運用方法

a.駐車場用地の取得3,000万円

b.自宅の増築のための資金500万円

c.大口定期預金5,000万円

d.株式取得資金1,500万円

（注）2024年（令和6年）の10年長期国債の平均年利率は0.5%と仮定する

不動産所得の総収入金額

（500万円＋ 1,500万円）× 0.5% ＝ 100,000円

■借主の処理

個人・法人ともに償却できない。（資産（保証金）計上）→保証金の返還請求権あり。

解説

定期借地権の設定により保証金を受け取り、その保証金を運用している場合には、次の運用の区分に応じ、その保証金の経済的利益の計算をします。

（1）不動産所得や事業所得などの運転資金や、業務用資産の取得資金として運用した場合
保証金の経済的利益の額を、その年の不動産所得の総収入金額に算入するとともに、同額をその業務に対する所得の計算上、必要経費に算入することになりますので、課税関係は発生しません。
（2）預貯金、公社債、指定金銭信託、貸付信託などの金融資産に運用した場合
保証金の経済的利益の額を、計算する必要はありません。
（3）上記以外の運用の場合
保証金の経済的利益の額を、その年の不動産所得の総収入金額に算入します。

従って、a は（1）に該当し、ｃは（2）に該当します。 b と d は（3）に該当しますので、経済的利益を不動産所得の総収入金額に算入しなければなりません。なお、経済的利益の計算については、10年長期国債（注）の平均年利率により計算します。

（注）国税庁より公表されます。

法人・個人ともに保証金を負債（預かり保証金）計上することについては課税関係はありません。

（2）権利金方式

■権利金

返還を要しない金銭。受け取った時に一括して収入となります。

■貸主の処理

借地権の設定により権利金等を受け取った場合の課税（個人の場合）

〈ケース2〉

借地権の設定により権利金として5,000万円を取得しました。この借地権の設定をした土地の時価は1億2,000万円です。

権利金の額	土地の時価
5,000万円 ≦	1億2,000万円 × 1/2

権利金5,000万円は不動産所得になります。また、権利金は所得税法上臨時所得に該当し、平均課税（注）により税額計算することができます。

（注）平均課税とは、原稿又は作曲の報酬・著作権の使用料にかかる所得等年々の変動が著しい変動所得や、3年以上の期間にわたる不動産の貸付の対価として一括支払いを受ける賃借料など臨時に発生する臨時所得については、超過累進税率を適用すると毎年平均的に発生する所得と比較して税負担が過重となるため、これらの変動所得、臨時所得に対して「5分5乗方式」の税額計算をおこなうことにより税負担の軽減を図るために設けられた制度です。

〈ケース3〉

上記の事例で、この借地権の設定をした土地の時価が8,000万円である場合
なお、この設定をした土地の取得費は、2,000万円で、底地の時価は3,000万円です。

権利金の額	土地の時価
5,000万円＞	8,000万円 × 1/2

権利金5,000万円は譲渡所得となります。また、譲渡所得の金額は以下のようになります。

		×	権利金の額		＝ 3,750万円（譲渡所得の金額）
権利金の額	土地の取得費		5,000万円
5,000万円－	2,000万円		権利金の額	底地価格
			5,000万円＋	3,000万円

■借主の処理

個人・法人ともに償却できません（資産（保証金）計上）。契約期間満了時に、償却されます。

解説

借地権の設定により権利金を受け取った場合には、次の区分に応じ、所得税が課税されます。

（1）不動産所得となる場合
権利金の額 ≦ 土地の時価の 1／2
（2）譲渡所得となる場合
権利金の額＞土地の時価の 1／2

（0）譲渡所得とみなされた権利金の取得費は、次の算式により、計算します。

（0）借地権の設定をした土地の取得費	×	権利金の額
		権利金の額＋底地価額

貸主が法人の場合には、権利金の額は、設定時の益金になります。
また、個人の場合の譲渡所得の金額の計算上控除する取得費相当額が損金になります。

（3）前払賃料方式

■前払賃料

返還を要しない金銭。ただし、定期借地契約が解約になった場合には、未経過分は返還が必要となります。

■貸主の処理

受け取った一時金を「前受収益（負債）」として計上し、設定した期間に応じ各年分の収入金額に算入します。

■借主の処理

支払った一時金を「前払費用（資産）」として計上し、設定した期間に応じ各年分の必要経費に算入します。

解説

前払賃料方式により処理する場合には次の要件を満たしている必要があります。

一時金が前払賃料であり、それが契約期間にわたって又は契約期間のうち最初の一定期間について、賃料の一部又は全部に、均等に充当されていることを定めた定期借地権設定契約書（国税庁の書式に準拠したもの）により契約したものであること
a の契約書を契約期間にわたって保管していること
取引の実態がその契約に沿うものであること

なお、前払賃料は、消費税法上非課税となる土地の貸付けの対価の前受金に該当するため、貸主である消費税の課税事業者は、仕入控除税額の計算に当たり、その年分の賃料に相当する金額を課税期間の「資産の譲渡等の対価の額」に算入し、課税売上割合を計算する必要があります。また、借地権者においては、仕入税額控除の対象とはなりません。