売る方 不動産を売却するときの税金

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得と長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

（注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

●譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば

（注）上記特例の適用については、「11.譲渡所得の計算方法」〜「12.マイホームを売ったときの5つの特例」の解説、ケーススタディ、Q&A、フローチャートなどをご参照ください。

※印は特例となります（「12.マイホームを売ったときの5つの特例」参照）

1. ①居住期間 …… 入居日と転居日の間の日数をいいます。

   居住期間は実際に入居してから転居するまでの期間をいいます。例えば単身赴任などで家族と離れて暮らしているときでも、その事情が解消すれば家族と一緒に生活すると認められる場合は、その期間は居住期間として認められます。
   解釈が難しい場合は税務署や税理士等に必ず確認をするようにしてください。

2. ②所有期間 …… 譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。

   

   2019年（令和元年）11月10日に購入した資産を2024年（令和6年）11月11日に譲渡した場合、11月11日で満5年を超えても、譲渡した2024年（令和6年）の1月1日で5年を超えなければ長期譲渡所得となりません。2025年（令和7年）1月1日以後に譲渡した場合に長期譲渡所得となります。

3. ③建築年数 …… 登記簿上の建築年月日から取得までの期間をいいます。

   	原則	応用・例外
   取得日 譲渡日	●資産引渡しの日 （鍵の引渡し日） ●登記申請書類の引渡しの日	●契約効力発生の日 （竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引渡しの日） ●登記の日 ●相続や贈与で取得した資産は被相続人・贈与者が取得した日を相続人・受贈者が引継ぐ
   居住の日	●実際に転居した日 ●自宅の使用開始日	●住民票の異動日

   居住用財産の5つの特例の適用や長期譲渡・短期譲渡に該当するかどうかを区別するのには、所有期間・居住期間の判定が重要となります。税法上の期間計算にご注意ください。